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La valeur des terres agricoles a augmenté rapidement au cours des dernières années. Selon Financement agricole Canada (FAC), la valeur des terres agricoles au Canada a augmenté en moyenne de 11,5 % en 2023, après avoir augmenté de 12,8 % en 2022. Pour les entrants en agriculture, la valeur élevée des terres agricoles constitue un obstacle important. Pour les agriculteurs existants, en particulier ceux qui approchent de la retraite, la valeur élevée des terres agricoles peut être considérée comme une bénédiction.

Dans ce billet, j’examine comment la valeur des terres agricoles a changé au fil du temps et géographiquement à travers le Canada. J’utilise les données de FAC pour les terres cultivées et non irriguées. Ces données sont, à ma connaissance, les meilleures données publiques sur la valeur des terres agricoles pour le Canada. Elles constituent la base de la valeur des terres agricoles rapportée par Statistique Canada. Pour la majeure partie de la discussion qui suit, je n’utilise pas les données de Statistique Canada parce qu’elles comprennent également la valeur des bâtiments sur les terres agricoles et parce qu’elles ne sont pas disponibles régionalement.

Valeur des terres agricoles par rapport aux marchés boursiers

Est-ce mieux d’investir dans les terres agricoles ou dans les marchés boursiers ? Je répondrai à cette question d’un point de vue historique en examinant le rendement d’un investissement de 100 $ dans des terres agricoles par rapport à un investissement de 100 $ sur le marché boursier en 1996, année où les données de FAC commencent.

La figure ci-dessous montre comment 100 $ investis dans des terres agricoles ou sur les marché boursiers auraient augmenté au fil du temps. Chaque ligne grise montre le rendement d’un investissement dans des terres agricoles pour une région. L’indice composé S&P/TSX est en bleu et l’indice S&P 500 est en rouge. L’indice composé S&P/TSX est une mesure du rendement attendu d’un placement dans des actions canadiennes à Toronto, tandis que l’indice S&P 500 est une mesure du rendement attendu d’un placement dans des actions américaines (New York).¹ L’indice S&P/TSX (Toronto) ne place pas la barre très haute en matière de rendement, affichant en moyenne un rendement annuel de 4,8 %. Le rendement annuel moyen de l’indice S&P 500 (New York) est de 7,1 %.

Notez que les rendements des terres agricoles discutés ici ne tiennent compte que du rendement direct de l’achat et de la vente de terres. Ils ne tiennent pas compte des revenus provenant de l’exploitation ou de la location des terres agricoles, ni des coûts tels que les taxes foncières. De même, les indices boursiers ne sont pas corrigés pour les dividendes. Dans les deux cas, les données ont tendance à sous-estimer les rendements, mais je ne sais pas dans quelle mesure. Ces considérations pourraient avoir une incidence sur les comparaisons ci-dessous.

Le graphique montre que pour presque toutes les régions, le retour sur l’investissement dans des terres agricoles dépasse le rendement sur l’investissement en bourse. Les régions pour lesquelles le retour sur l’investissement annuel moyen pour les terres agricoles est inférieur au rendement de l’investissement dans le S&P/TSX (Toronto) sont Prince à l’Île-du-Prince-Édouard, Truro-Shubenacadie et Pictou-Antigonish en Nouvelle-Écosse. Les régions où le rendement annuel moyen est supérieur à celui de l’indice S&P/TSX (Toronto), mais inférieur à celui de l’indice S&P 500 (New York), sont Kings and Queens à l’Île-du-Prince-Édouard, Western au Nouveau-Brunswick, et Cariboo-Chilcotin et Peace-Northern en Colombie-Britannique.

La valeur des terres agricoles a augmenté de façon spectaculaire dans plusieurs régions, en particulier en Ontario et au Québec. Le rendement annuel moyen le plus élevé est celui de la région Laurentides-Lanaudière au Québec, soit 11,6 %. Quatre régions de l’Ontario suivent : le Centre-Ouest, le Centre-Ouest, le Sud-Est et le Sud-Ouest. Viennent ensuite deux régions du Québec : Chaudière-Appalaches et la Montérégie. Un investissement de 100 $ dans des terres agricoles en Laurentides-Lanaudière en 1996 vaut 1 920 $ en 2023.

Figure 1: Rendement d’investissement en terres agricoles par région entre 1996 et 2023

Le tableau 1 montre le rendement moyen sur l’investissement en terres agricoles par province, pondéré par superficie (nous y reviendrons plus loin). Dans toutes les provinces, le rendement moyen est supérieur à celui de l’indice S&P/TSX (Toronto). Le rendement moyen dans seulement deux provinces est inférieur à celui de l’indice S&P 500 (New York) : la Nouvelle-Écosse et l’Île-du-Prince-Édouard. Le tableau comprend l’écart-type comme mesure du risque. Selon cette mesure, le risque d’investir dans des terres agricoles est plus faible que d’investir dans l’indice S&P 500 (New York) ou dans l’indice S&P/TSX (Toronto).

Dans l’ensemble, ces données nous indiquent que les terres agricoles ont constitué un excellent investissement entre 1996 et 2023. Dans la plupart des régions du Canada, le rendement d’investissement des terres agricoles a dépassé le rendement moyen du marché boursier, et ce, à un risque moindre !

Cartographie de la valeur des terres agricoles

Jetons maintenant un coup d’œil à des cartes de la valeur des terres agricoles à travers le Canada afin de mieux en comprendre leur géographie. Il n’est pas facile de cartographier la valeur des terres agricoles à travers le temps. Pour simplifier, je vais aborder la tâche en deux étapes. Tout d’abord, je vais cartographier la valeur des terres agricoles pour les années sélectionnées. Ensuite, je montrerai une animation de la façon dont la valeur des terres agricoles a changé au fil du temps.

FAC publie la valeur des terres agricoles sur des cartes où les régions sont colorées en fonction de la valeur des terres agricoles, quelle que soit la surface des terres réellement cultivées. J’adopterai une approche différente en ne coloriant que la surface de terre correspondant à l’écoumène agricole pour donner un visuel plus précis.² Statistique Canada définit l’écoumène agricole comme étant les zones où se déroulent les principales activités agricoles.

La figure 2 montre les cartes de la valeur des terres agricoles pour 1996, 2005, 2014 et 2023. Au fur et à mesure que la valeur des terres agricoles augmente, la carte s’assombrit. Cela est vrai pour toutes les régions, car la valeur des terres agricoles a augmenté partout. Il y a cohérence dans le temps, les terres les plus chères en 1996 le sont également en 2023. Les terres les plus dispendieuses se trouvent dans la région de Côte-Sud, près de Vancouver, en Colombie-Britannique. Les terres agricoles de cette région ne couvrent qu’une petite surface et sont à peine visibles sur les cartes. Ailleurs, les terres les plus chères se trouvent le long du fleuve Saint-Laurent, près du lac Érié et du lac Ontario, où se trouve la majeure partie de la population canadienne.

Remarquez les grands étendus de terres agricoles dans les provinces des Prairies par rapport au reste du Canada. Les terres agricoles des Prairies ont tendance à être plus abordables que les terres agricoles de l’Ontario, du Québec et de la Colombie-Britannique. Notez aussi qu’il y a une différence nette entre la valeur des terres en Alberta et en Saskatchewan.

Figure 2: Cartes de la valeur par acre des terres agricoles au Canada pour certaines années

L’animation ci-dessous offre une vue plus dynamique. Observez que ce n’est que dans de rares cas que la valeur des terres agricoles diminue d’année en année. L’animation montre avec la carte devient plus foncé rapidement dans les années 2010 alors que la valeur des terres agricoles a fortement augmenté, ce qui contraste avec les années précédentes où la valeur des terres agricoles était plus stable.

Figure 3: Carte de la valeur des terres agricoles par acre au Canada

Valeurs des terres agricoles au Canada et par province

Je montre ci-dessous la valeur moyenne des terres agricoles à l’échelle du Canada. Ce n’est pas quelque chose que FAC montre dans son rapport annuel sur la valeur des terres agricoles, bien que FAC donne la variation annuelle moyenne en pourcentage de la valeur des terres agricoles pour le Canada. J’ai calculé la valeur moyenne des terres agricoles en pondérant les régions en fonction de la superficie couverte par l’écoumène agricole pour le Recensement de l’agriculture de 2021. Le tableau 2 présente les résultats et contient également les valeurs par province et la variation annuelle en pourcentage.

Les variations annuelles en pourcentage que j’ai calculées sont différentes de celles publiées par FAC. Je suppose que cela vient surtout d’une pondération différente, et dû au fait que je n’utilise que la valeur des terres cultivées et non-irriguées. Je ne sais pas quelle pondération FAC utilise pour agréger les valeurs. J’ai essayé de pondérer les données en fonction des données sur l’utilisation des terres du Recensement de l’agriculture, mais je n’ai pas pu reproduire les résultats de FAC en fonction des variations annuelles en pourcentage de chaque province.

Remarques finales

Les données présentées ci-dessus montrent que pour la plupart des régions du Canada, investir dans des terres agricoles en 1996 aurait été un excellent investissement. Cette conclusion est valable pour la période considérée et donc quelqu’un ne devrait pas conclure que le rendement de l’investissement dans les terres agricoles dépasse toujours le rendement de l’investissement sur le marché boursier.

Le tableau 3 montre le rendement annuel moyen par décennie de l’investissement dans les terres agricoles au Canada et le rendement annuel moyen des marchés boursiers de Toronto et de New York. Les données sur la valeur des terres agricoles proviennent de Statistique Canada et comprennent donc également la valeur des bâtiments, contrairement aux données de FAC que j’ai utilisées ci-dessus. Ces données me permettent d’aller plus loin dans le temps que les données de FAC.

D’après le tableau 3, un investissement dans le S&P/TSX (Toronto) ou le S&P 500 (New York) au cours des décennies 1980-1990 ou 1990-2000 aurait été plus rentable qu’un investissement dans des terres agricoles pour la plupart des provinces. Par la suite, le rendement d’investissement dans les terres agricoles dépasse le rendement sur les marchés boursiers. Les années 1980 et 1990 n’ont pas été tendres avec l’agriculture, avec la stagnation ou la baisse des prix des produits de base agricoles et une vague de faillites dans les années 1980. Dans les années 2000 et 2010, la croissance de la production de biocarburants a entraîné une hausse des prix des produits agricoles et une augmentation de la demande de terres agricoles, ce qui a entraîné une augmentation de la valeur des terres agricoles.

À quoi faut-il s’attendre pour la prochaine décennie ? La valeur des terres agricoles suivra les prix des produits de base et la rentabilité en agriculture. Si la demande pour les produits agricoles de base augmente, par exemple en raison de l’augmentation de la production de biocarburants pour les avions, je m’attends à ce que la valeur des terres agricoles poursuive sa forte croissance. Si les prix des produits agricoles de base stagnent ou diminuent, la valeur des terres agricoles pourrait diminuer. Les changements climatiques joueront également un rôle dans la valeur future des terres agricoles, mais il est difficile de prédire quel sera ce rôle.